怀柔谋定国际会都智慧城市-经信研究：APEC价值与机遇 

新闻中国采编网 中国新闻采编网 谋定研究中国智库网 经信研究 国研智库 国情讲坛 万赢信采编：“在APEC峰会的带动下，整个怀柔区进入了新一轮的建设和改造期。”谋定研究：对话中国经济和信息化，中国经信研究国研智库中心主任、中国经信研究国研智库主任、中国经信研究国情讲坛主持人万祥军对记者表示：目前，怀柔区正在研究并将出台实施会议会展产业发展规划。

万祥军说：“怀柔吗国际会都打造智慧城市，利用重大会议设施承办高端会议会展及大型国际活动，打造会展品牌。”他表示：同时，加快形成会议会展、影视文化、休闲旅游等融合共生、相互促进的产业集群，随着产业发展规划的逐步实现，怀柔的国际化氛围也会愈发浓烈。

以下是论坛实录文字：

主持人：各位嘉宾、各位媒体界的朋友，欢迎各位来到美丽的怀柔。今年10月，怀柔将迎来一次举世瞩目的国际峰会，即亚太经济合作组织会议（简称APEC）。这是中国继2001年在上海举办APEC会议之后，时隔13年后中国再次成为东道主。众所周知，APEC选址严苛，之前巴厘岛、夏威夷、海参崴等举办地也是经过了相关组织的严格筛选。在论坛开始之前，请允许我介绍今天到场的嘉宾，他们是：

开彦中国房地产研究会人居环境委员会副主任委员、亚洲人居环境副主席

陈志北京房协副会长兼秘书长

Brice Pean庞博思（法） 北京日出东方凯宾斯基酒店总经理。

陈芳宜（新加坡） 北京日出东方凯宾斯基酒店的公关总监

郭毅亚豪机构副总经理

李政东亚新华地产华欣湾项目负责人

常世芳天恒半山世家 （论坛）副总经理

首先，我想抛砖引玉，提几个问题愿意与在座的各位朋友们共同探讨：2014年APEC为什么会选择怀柔？APEC峰会落户怀柔，又会给怀柔带来怎样的机遇？未来的怀柔将会怎样一幅景象？怀柔相较于其他之前的举办地又有哪些自己独特优势？

开彦：近日国家领导人习近平主席多日连访欧洲，影响巨大。2014年APEC峰会花落怀柔区域，这又从一个侧面彰显中国作为世界第二大经济体的国际政治地位，同时APEC也将更多促进中国与世界各国相互了解与交流体验。

谈到主持人提出的为何址怀柔的这个问题，我认为有三点：

第一，怀柔自然条件“天生丽质”，这里素有“京郊明珠”美誉。俊美的长城，茂密的原始次生林，洁净的空气和纯净的水，被评价为“北京最适于人类居住的区域”。同时这次我在怀柔看到北京最大凯宾斯基酒店已经建成，建筑整体优雅美丽，很吸引人。我会把这个解读为区域未来大发展的一个信号。

第二，怀柔发展适逢京津冀一体化良好机遇。大北京概念经过发改委多年磨炼终成定局，京津冀经济一体化是必然趋势，怀柔身处其中，需要思考如何借势。

第三，怀柔地理区位远近适宜。围绕北京有半小时、一小时、三小时等生活圈。怀柔居于一小时至半小时之间，紧邻北京城区，交通便捷，如果未来有城铁落地将带来大量人流，区域则更具优势。

怀柔区域有优势亦有不足。现在怀柔整体环境面貌还有待于在APEC背景下进一步修整，人文素养也要提升，配套设施也亟待完善。在京津冀一体化背景，怀柔可以承接北京市部分城市功能，减轻北京大城市病。“国际会都”定位就可以做一个“好文章”。建设国际会都，不仅是APEC，G20峰会，未来甚至可以承接国内两会，跨国公司年会等决策会议以此围绕“国际会都”发展旅游、酒店、餐饮等衍生服务业。怀柔多年发展相对稳定，但成长潜力也大。

怀柔人口57万左右，我认为要打造一个新城不光是要盖高楼，还要多做田园式特色小镇，同时融入新的文化生活方式，一些度假、养老项目也是不错的选择。

按此标准，未来怀柔发展要实现“三高”：

高生态：要把生态环境做足。怀柔仅有雁栖湖还不能满足，未来要把整个怀柔地区做成大花园，大美怀柔正是此义。

高理念：城市建设要和国际接轨，突破“千城一面”的魔咒。而京津冀要一体化、城乡要一体化，怀柔田园风光，这是城乡一体化，既是城又是乡村，搞城市农业的概念，这样的话我认为整个怀柔区能够高定位地来做这个事情。

高定位：高端路线的选择将为怀柔带来先进的生活方式。同时未来产业发展后的进一步支撑为区域注入更高价值。

半山世家作为怀柔地区一个高端地产项目，产品与景观的结合非常自然完美。这种仿佛从自然环境中生长出来的产品，要做成规模效应。同时区域建设要注重开放与内外融合，空间资源共享，以此打造一个公开、共享、共乐的城市！

主持人：谢谢开彦老师给怀柔发展提了很多好建议。陈志老师您作为一个土生土长的北京人，我特别想了解怀柔在您的心目中是什么印象，对未来的怀柔您有何种期待？

陈志：我最早知道怀柔的就是因为怀柔板栗，还有著名的雁栖湖，从前叫怀柔水库。北京周边有四大水库，十三陵水库已经废弃，作为一个景观和游乐点，官厅水库交给河北，主要是保证河北水利，还有一个是官厅水库政府也逐渐在还清还绿。北京现在主要的饮用水来自密云水库和怀柔水库，京密引水渠的水进入水源厂处理后供全市市民用。

从20世纪80年代改革开放后，怀柔水库即现在的雁栖湖边，就有会议型建筑逐渐聚拢。众多企业包括政府机构都在这里常设干休所与会议与培训中心。因此，从近二三十年以来，怀柔已经形成一个会议中心建筑密布格局。

现在雁栖湖周边的一些小型会议中心已经被政府统一管理，并进行统一翻修，以便与国际会议中心相互弥补功能需求。凯宾斯基这样的星级饭店入驻，更表明怀柔未来成为北京会议中心将毋庸置疑。

APEC为什么选择北京？事实上APEC会议原来定为香港，后香港政府和中央政府一致决定由中央政府承办。北京作为国际化世界城市，一个很重要的功能就是承接各类政治与经济国际会议功能。前北京市委书记刘淇书记定位北京未来，彼时就已明确怀柔承担世界城市会议之都的角色。离城最近的北京西山有山无水，而区位适宜的雁栖湖有山有水，同时雁栖湖相对独立的区位又使它治安保卫功能凸显，因此雁栖湖是独此一地，别无他选，这是我的拙见。

怀柔发展并不快，土地出让也不多，为什么？就是源于国际会都的定位是由北京市政府和国家统一规划，因此怀柔区不是简单靠民间投资即可推动。所以，提早布局并进入怀柔的企业会暗喜了。正如开彦老师所说，怀柔未来功能性建筑会多，但人居建筑可能就不会大规模扩张了，而已经存在的就让它存在下去，发挥更好的功能。将怀柔作为大量人口进行城市疏解的定位是不现实的，“国际会都”才是一个更为精准的定位。

主持人：谢谢陈会长分享。我想听听来自于凯宾斯基几位嘉宾的想法，从国际视角，怀柔如何吸引凯宾斯基落户？为什么APEC会议会在怀柔举办？

Brice Pean庞博思（法） ：非常感谢贵方邀请我来参加这次讨论。凯宾斯基与其他酒店不太一样，我们在选址酒店会与众不同。如果您了解我们发展历史就会发现，在北京，我们几乎是第一家入驻东三环的外资酒店，即燕莎凯宾斯基酒店，应该是酒店店先锋企业。酒店决策者非常重视选址问题，因为怀柔的日出东方凯宾斯酒店项目是如此特殊，我们很难不被怀柔吸引过来。我也非常同意之前陈会长所说，北京政府一定会与雁栖湖和怀柔区一起打造北京一个新名片，把很多的国际峰会和国际会议引进到怀柔来。

对我们来说，APEC也是一个非常特殊的项目。我自己刚好在3月去巴厘岛专门访问，我也见到了APEC在2013年的主办方。通过主办方了解到，APEC举办，他们考虑最重要的三点因素，第一个是环境，第二个是交通，第三个是安全。非常幸运的是，这三点刚好在怀柔和雁栖湖都具备。怀柔交通在过去的一年多时间里有非常大发展，京密路和京加路核心道路在延伸，还有政府其他很多的市政政策也很好地帮助了我们。

事实上APEC峰会在今年在怀柔开会仅只是持续几天，但我们的重点绝对不是只放在APEC上，我们想打造整个酒店的目的地，会让凯斯基成为一个被大家所广泛接受、有良好声誉的目的地，同时也是一个高端峰会聚集地点，这是未来20年我们长期发展目标。所以我们在做自己的发展规划的时候，不光只是在看APEC，而是在看更长远的未来。

像之前嘉宾所谈到，未来两年很快我们的G20峰会也会在怀柔召开，会对怀柔整个片区带来非常大的影响和改善。所以，APEC只是我们的第一步，会将我们提升到一个国际舞台上，也会帮我们甩掉以前我们被称作“郊区酒店”的帽子。

主持人：谢谢您的分享。诚如您所说，怀柔具备了环境、交通、安全三大要素，所以成为了APEC会议落户于此的重要原因。我想问一下凯宾斯基的陈芳宜小姐，从一个女性的视角来看，您觉得怀柔之美在您眼中是怎样的？

陈芳宜（新加坡）：我从小在城市里长大，来到雁栖湖，我才发现另一个世界的美丽！回到我的国家，我一直都在宣传雁栖湖，因为这里真的太美了，冬天还有漂亮的雪景。在生活中也一直发照片给我的朋友们，他们和我觉得这个地方选对了，真的非常地漂亮！所以我的感觉是能在雁栖湖这里上班，我觉得是做对了一个决定。现在怀柔区雁栖湖周边到处都是一副建设发展的情景，有很多新的建筑也在不断的建设当中。未来我相信怀柔区以后会变成一个很吸引游客和会议举办者的一个美丽地方。

主持人：非常感谢陈芳宜女士。Brice Pean先生，我们5月份凯宾斯基要正式开业了，现在已经4月初，我们特别关心凯宾斯基现在整体运营筹备的情况是怎样的？

Brice Pean庞博思（法）：我们知道，酒店业有一个预期开业的时间和实际开业的时间之分，二者不一定重合。我在中国已经有四年时间，这个酒店项目也是我第三个筹开的项目，所以很可能5月份是我们实现试营业的时间，但正式开业是不太可能的。酒店开业是逐步的，因为我们有很多酒店单体，在5月可以实现1到3个酒店单体试营业，之后要看施工单位交接速度。即从5月到10月我们会重复地接收酒店单体，之后再开业。因为日出东方凯宾斯基酒店是一个非常大的项目，所以也不可能一天就完成。

主持人：这是凯宾斯基在中国最大的一间酒店是吗？

Brice Pean庞博思（法）：绝对是的。对全世界而言，这个项目也会是凯宾斯基最大的三个酒店项目之一。

主持人：我观察到Brice Pean先生佩带的是一款沛纳海（Panerai）品牌？的手表，钟爱这款手表的人都是非常man的和有创造视野、勇于尝试新事物的一类人群，这似乎正好符合凯宾斯基在中国这块土地上开创特性，我也希望凯宾斯基在怀柔这个项目能够尽早地出现在大家的面前，让我们感受它不同凡响的魅力。

Brice Pean庞博思（法）：非常感谢您！我们凯宾斯基的精神也是具有冒险家和创新的精神，就像是我们酒店的CEO经常说到的，我们与其他酒店与众不同的一点是，我们自己就要身体力行着具有高端奢侈品味的生活方式。与其他国际酒店品牌全世界有四五千家的布局不同，凯宾斯基全球分店只有75家。我们对奢侈的定义是非常稀少和珍贵的，不是随处可见的，所以我们会把这种精神传递出来。我也非常希望我们的酒店在当地会有非常大的影响力，将更高端的生活方式影响到当地人群。

主持人：谢谢！听完了凯宾斯基嘉宾的分享，下面我们听一听这次活动东道主的观点。常总，半山世家是进入怀柔非常早的别墅项目，在我们耕耘怀柔这么长时间中，您看到怀柔有怎样的变化？特别是APEC会议落户到怀柔以后，您看到未来的前景是什么样的？

常世芳：首先我代表天恒集团，欢迎各位贵宾和媒体朋友来到美丽的怀柔和半山世家，共同探讨“国际会都大美怀柔”这个主题。作为亚太地区最具影响力的经济合作高端论坛，APEC的选择一直是很有讲究的，从2001年在上海，到巴厘岛、海参崴、夏威夷，选址是力求体现东道主的风貌。2014年选在怀柔，自然是看到了怀柔的风光价值，使得怀柔在北京地区脱颖而出，也是北京作为世界城市向全世界展示出北京的另一面。

说到自然资源，怀柔的山地和森林覆盖率达到80%，水域面积达到1000多公顷，可用于开发的平地面积只有20%。这种山水结合的状况，在北京的其他区域基本上是看不到的。

比如西山，虽然有山但没有水，延庆也不像怀柔，很早就有了首都后花园之称。同时怀柔还有长城最美的一段长城就是慕田峪长城。美国总统夫人米歇尔刚刚带自己的孩子游览了这一段长城，这既代表北京的形象，也代表北京山水的特色。

北京正在创建世界城市，它的国际化都市程度，在世界上也是首屈一指。可是怡人的自然风光在哪里？APEC选择怀柔，正是想让世界看到北京的绿色。

半山世家这个项目位于怀柔，2007年第一期入市。相对怀柔的发展来说，这个项目是比较超前的，也当仁不让地是怀柔的最高端项目。那个时候能在半山世家有套房，就是怀柔最牛的人。

现在我们在开发三四期，售价已经达到每套别墅1000万-2000万元，以后项目五期还有每套3000万-5000万的升级产品。在北京这样一个豪宅云集的地方，半山世家如何占据市场份额，如何来体现产品的优势？除了产品本身的精益求精，APEC更是带来了巨大的机遇，也给了我们对前景的巨大信心。

半山世家的高端属性与APEC十分契合。北京从发展五环、六环，到现在发展七环，是更多地疏散人口，很多区域是被迫接纳。但可用于开发面积很少的怀柔不同，它的定位很明确：不做刚需，这里是国际会都，做的就是高端。

我们曾经设想，怀柔会不会成为北京下一个富人区呢？我觉得完全具备。

刚才听了凯宾斯基酒店总经理的话，我觉得他们的眼光是非常具有前瞻性和引导性的。为什么在全世界只有75家酒店的凯宾斯基，会选择这里作为最大的凯宾斯基酒店的选址？是因为他看到了这个区域最独特的价值，这个价值在北京整个其他区域中基本上是找不到的。

怀柔不像通州、房山、大兴，全部是在接纳北京被拥挤出去的人流。我们是选择性地接纳。有高端配套、有世界属性的，能展示给世界看的，代表北京作为世界城市的东西，是怀柔要接纳的。因为怀柔的山水价值已经达到了国际范了。包括怀柔目前对所有建筑的要求，对所有出租车的就能环保的要求都达到了国际标准。我们怀柔的出租车全部是最节能的、最生态的，水利用功能全部是最生态的，这就有明确的定位保证了怀柔跟其他区域完全不同。所以我讲北京的下一个富人区肯定就会在怀柔。

我们在接触客户的过程中也会发现，北京的财富阶层，对于自己最终居住场所的选择标准发生了变化。早在十年前或者是五年前大家是否在城市的核心区，是否是有非常完善的配套。但是现在已经发生了非常大的变化。

第一、北京财富阶层中45岁以上的，是高端置业的主要群体。他们选择居所的时候尤其是最终的居所首先看的是自然环境，因为包括小区内后天环境在内，现在产品同质化比较严重。他们主要看项目周边的先天资源环境。我们刚才说的怀柔本身的水域面积就达到1000多公顷，我们知道奥克匹克森林公园的水域才有600公顷。北京富人选址条件首先看重的是自然资源。

第二是安全。怀柔的80%是山地，在功能方面不是一个承上启下的过渡性城市区域，是一个生态资源良好、又相对隐私的的区域。

第三，APEC会议的核心问题是交通。这也是选址怀柔的一个重要原因。我们离北京是50公里，怀柔的基础设施和服务配套上投入了200多亿，会都是31平方公里，总共国家对怀柔这个地方基础设备的投资和配套的投资是达到了200多亿，其中有一条13.3公里的京承高速直达怀柔核心区，也是从京加路过来。这就迅速地拉近了怀柔城区和北京核心区的距离。同时到机场到北四环，是30分钟就能够完全到达了。既拥有良好生态资源，又具有这么好交通条件的，怀柔是北京的独一份。

从上面三个方面分析，怀柔将会成为北京富人最青睐的区域。当然，现在提这个概念有一些前瞻性。相信最有创新精神的人会看到这一点。召开APEC会议之后这一点会越来越明显。

事实被证明的时候，价值就会被兑现。就像2008年奥运会之前，周围的房子卖7000元/平方米，奥运会开过以后到了8万元/平方，是北京市二手房平均价格最高的。今天我们坐在这里说APEC选址和怀柔，都是向市场释放一个信息，在高端住宅方面，怀柔是一个非常大的价值洼地。当然了，怀柔十年没有拿出一块地来在北京市场拍卖。因为可利用和开发的土地太少了，稀缺价值可想而知。

李政：东亚新华的华欣湾项目进驻怀柔开发的时间比较晚，APEC会议的召开，对怀柔的定位有明确的指导方向，就是国际会展中心，加上怀柔当地的一些山水人文的特色。我认为将来怀柔未来将会以国际、以会展经济、旅游、度假为龙头，带动其他的服务业、轻工业和相关的产业共同发展。

东亚新华选择怀柔来做这个项目，其实也是借APEC的东风。我们的产品是做产业办公的，今年立项。考虑到将来怀柔的产业发展可能会越来越丰富，我们是在为不满足于怀柔现有办公条件，以及将来希望到怀柔来创业的新业主提供办公类产品。我们的产品是包含了20万的商业办公楼，将会极大提高怀柔的商务氛围，同时还有10万平米的独栋的创意产业园，为更高端的比如说影视产业提供一些配套的产品。我们正为怀柔区的发展，以及APEC的顺利举办，作出我们自已应有的贡献。我相信怀柔的明天应该是更美好的。

主持人：谢谢来自东亚新华李总的分享。我们现在把话题聚焦到行业。亚豪是专门做高端项目数据研究，同时对整个北京楼市有很详尽的数据的研究和分析。我们想听听郭总针对APEC国际峰对一个区域房产市场价格以及承销的走势有怎样的影响？

郭毅： 说到APEC对怀柔的影响，我们可以参照的是上海浦东。上海浦东在2001年承办了APEC会议，在承办完APEC会议之后它的市场其实发生了剧烈的变化，整体市场的销售价格都呈现了迅猛上涨。从成交量来看，2001年相比2000年一手房成交量上升了24%，二手房上升了160%，成交价格来看，2001年的时候浦东的房子还分内销房和外销房，内销房上涨15%，外销房上涨了20%，可以看出来APEC会议对上海浦东的房地产市场的带动作用是非常迅猛的。

另外从购房需求增加来说，也有非常大的拉动作用。2001年，上海浦东市场商品住房供需比到了1：1.6，陆家嘴核心区的板块到了1：1.5，也就是说越来越多的人涌入到上海浦东，也是因为APEC落户上海，吸引了更多的购房人群进入到上海浦东。从吸引投资企业数据来看，也上升非常快，住宅品质也是有了大的提升。上海浦东APEC峰会之前，主要是以普通住宅开发为主，2001年之后高水平的住宅开始开发，包括别墅和高端住宅类的产品都非常成功。

综合来看，我觉得APEC会议对整个区域有非常大的提升作用。对于我们怀柔区域来说，我个人分析预测有两方面的影响：首先是综合设施配套的不断提升；其次是怀柔知名度将提升。其实APEC会议并不是怀柔第一次承办国际型会议，怀柔区域在1995年已经举办过的世界妇女大会，会议举办过后，整个怀柔的基础设施配套有了非常大的提升，在北京的各个区县中是首屈一指的。

2014年APEC会议落户到怀柔使得怀柔的新升级主要体现在酒店和设施上，这样支撑了怀柔国际会都的定位，同时大量吸纳国际国内会议将不断导入大量的人流，为商业发展提供了契机。怀柔将来会成为有产有业有生活的板块，脱离了我们以往对它的看法。

从区域知名度来说，以前怀柔的知名度还是在北京本地，包括长期北京生活和工作的人，随着APEC峰会的召开，国内外媒体对怀柔的报道，怀柔的知名度会逐渐地扩散到国内国际，对高端的消费客群来说，从逐步地认识怀柔、了解怀柔，喜爱怀柔，未来可能还会留在怀柔，这对未来的市场有很大帮助。

最近四五年怀柔房地产市场在北京16个行政区中表现得非常稳定。从2010到2013年四年的时间，怀柔的商品住宅市场成交量基本维持在1400到1600套一个成交量的波段上，成交价格在1.1万到1.35万的区间上，变化非常小，和市场环境还是有非常大区别。但相比整体的住宅市场来看，别墅市场显得跌宕起伏。特别是成交量的振荡非常大，怀柔别墅成交量最高的一个年份是2009年，一年卖出367套，成交量最低的是去年一年卖出了31套，我们为什么会有十倍的变化，还是在供应商，怀柔的别墅供应非常不足。2008年到现在大概这些年的时间怀柔一共卖出了806，但实际上只供应了421套别墅，意味着怀柔别墅市场有非常大的供需矛盾。这样大的一个供需矛盾也导致了这个区域主要是在消化库存量。怀柔目前的库存是200多套，这是北京各个区域中最小的，包括我们未来半山世家项目有新增的供应量，对怀柔别墅市场的带动作用非常大，有新鲜的血液进来才能吸引更多的人关注这个板块，也才能让这个板块更加兴旺起来。

正是因为这个市场供应量少，供需矛盾比较大，也使得怀柔别墅保值增值的功能非常强，今年一季度包括2013年，相比2012年别墅的价格来说，上涨了60%，这个在北京的几个别墅区中怀柔的别墅项目也是涨价涨得最高的地区。所以，APEC会议的召开落地在怀柔，其实是成为了怀柔这个板块将来吸引房地产开发企业，吸引投资机构和高端客群的契机，让大家看到怀柔现状，不仅具备了湖光山色和良好的景观环境，还具备高端的生活配套，商业在不断地完善的过程中，让大家认识到怀柔的价值，怀柔本身生态价值，还有房地产市场保值增值的价值，并且现在在怀柔投资，这对怀柔整个的房地产市场来说就是一个长期利好。

主持人：非常感谢郭总专业、翔实的数据分析。我想请教一下凯宾斯基的Brice Pean庞博思先生，结合中国经济现状，您如何看待中国高端酒店业的发展走势？

Brice Pean庞博思（法）：我们在印度和非洲看到非常快的发展速度，同样中国酒店业发展速度也不逊于此。世界四大酒店业像万豪、喜达屋、希尔顿、洲际是以数量取胜的酒店，他们希望在尽量多的地方都有他们的酒店，但奢侈品酒店的发展趋势是不一样的。但就怀柔而言，我希望越多的国际酒店都能够来到怀柔，因为我们欢迎更多国际性的酒店进驻，将为顾客和市场提供更加丰富的选择性。

凯宾斯基作为奢侈品酒店，从来都是要控制数量的，因为我们想保持稀有性，要保持奢侈品和生活方式的态度，所以五星级酒店并不一定等同于一个奢侈品酒店。总体而言，我们将在中国看到还会有更多的酒店诞生。但是不是一定需要这么多的酒店呢？我们还是要看市场供需状况。

主持人：谢谢您！让我们最后我们聚焦一下北京的房地产市场，请陈会长和郭总谈谈北京的豪宅市场，您认为今年会出现怎样的发展走势？

陈志：现在单纯地讲豪宅，还不能够准确地定位这个概念。但是从历史的交易记录看，高端高价的豪宅产品，销售量相对来说在一段时期看基本上是稳定的，但我觉得还是要突出像半山世家这样产品的稀缺价值特性。现在新增别墅几乎不可能了，稀缺价值很突出。

从全市的角度来说，其他的区位可能会有一些高价盘，我都不定义成豪宅，100多平米的房子能豪到哪里去？尽管价格很高，可能是一个高价的城市公寓但未必够豪，因为说到贵不等于“豪”。豪要讲一个生活品质，要空间，要讲文化，要讲设计感，要讲它的其他内涵，有很多的内容在。所以我们在城里面二环路、三环路附近有一处楼盘价格很贵，我们就称之为豪宅？不科学。我们怎么样认识那样区位的价格和房产，还需要重新地看设计出什么东西出来，单纯就高价盘和高端产品而言，我个人认为有压力。但是这种压力在历史上看相对又是稳定的，实际上还是要看你的产品特性。

Brice Pean庞博思（法）：我觉得我们根据以上的讨论，可能还没有谈到另外一个非常重要的议题。我们谈到了很多高端住宅和酒店，但是还有一个非常缺失的一点是周边的配套设施，因为我们在怀柔还没有看见非常好的学校、商店、高级餐馆，它们都还没有出现，因为人们想购买豪宅的话，肯定不是单独只为了买一个房子，他们会看周边的设施，比如说我要去一个商店买东西的话，不愿意花很多的时间再去北京市中心买东西，如果我要送孩子上学我可能不愿意送他去顺义和北京市中心，这样不方便，所以我们需要用更长远的战略眼光来看怀柔的发展。

主持人：庞总确实用非常冷静的视角指出了怀柔这个地区在生活配套上存在的短板，这也是今天邀请这么多北京主流媒体到这儿来的原因。因为这次的论坛不光是谈峰会的价值和机遇，也是希望通过庞总这样非常有见解人士的观点，告诉我们怀柔需要进一步提升的地方在哪儿，这也是今天在座的媒体在这次的报道，通过我们的报纸和网络，向我们的政府和受众传递的信号。

Brice Pean庞博思（法）：根据我个人经验和我们以前的历史的话，目前人们来怀柔购房，更多只是周末，他们可能选择周末在这边居住。

主持人：庞总提到了北京的北四环、北五环的发展，当时这个区域也是比较荒的地，并不是繁华所在，但正是因为亚运会和奥运会的举办，这些地方立刻发展起来了。我们也想通过APEC的带动，真正把人流引到大美怀柔的所在，到这儿居住和就业的人、游览的人来多了以后，这些周边设施应该会完善起来，我们应该有这个耐心，也有信心看到这一点。

常世芳：这个是刚才我应该回答的问题。因为外国友人非常理智地指出了很多的不足之处，他也提出了问题。

我觉得北京20年的房地产发展恰恰是配套设施完善的过程。我们看到了很多区域其实是因为一个大的投资带动之后，迅速地驱动定位，就像说顺义，为什么第一个国际学校是在顺义呢？因为顺义是作为国际商贸港和物流港，定位了顺义整个区域的发展。当我们看到奥运会的时候，也迅速地定义为这个区域到底是什么？奥运会其实就是一个城市核心的绿岛，不是以商务为中心的，是以旅游为中心的，所以从整个奥运会开完之后整个配套向我们展示的是一个大的城市展示尺度的形象。

APEC对怀柔来说更多是一个定位，早期我们看到怀柔乡土气息比较严重，我们来了之后是为了郊游和农家乐，所以它不能说没有配套，而是它的配套还匹配不了怀柔现在的定位、

但配套因人而异。怀柔做国际会都的定位已经明确，并且国家已经划归了200多亿的资金，其他入到区域里的房地产项目迅速地进到这里边来。据了解，怀柔正在跟万达在谈大的商贸中心合作，还要引进北京市的前十名的名校，创办国际名校。在APEC的大背景下，只要3到5年的时间，这些配套肯定会全部落实。

主持人：谢谢半山世家常总的诠释。我们最后再邀请亚豪的郭总对北京豪宅市场作一个判断。

郭毅：豪宅市场长期来看是相对稳定的，但今年涌现众多新的豪宅项目，更多是因为地价推升了房价，即市场大家说的“被豪宅”。这个市场跟早期的豪宅有所区别，所以今年要预测豪宅市场究竟哪个项目可能卖得好，这个很难断言。

但热销的豪宅我个人认为基础而言有四方面特点，第一是产品，第二是景观，第三是配套，第四是价格。

从产品而言，城市中心区肯定相对要赋予各方面的功能更强大，因为核心区相对来说周边配套是比较完善，怎样赋予产品价格就会相对迥异。

从景观环境来说，正如半山世家常总提及，高端人群购买一个项目更多是看周边大环境而不是社区小环境，因为社区里的小环境掏钱就能实现，但大的环境好坏决定了整个住宅周边的健康程度。如果产品大环境差周边的小环境即使再好也难抵消居住环境整体均衡性。而且再加上人工堆砌的内部的景观环境使得后期的维护费用比较高，因此大的环境以及内部环境也是对高端住宅项目赋予价值利用到的重要因素。

第三个是配套，我之前也一直在担心怀柔区域配套短板。虽然我们有酒店给高端人群相对娱乐和休闲的设施，但教育和医疗设施是怀柔欠缺的，未来怀柔有这样的规划也是能够弥补的。

第四个是价格，价格对豪宅市场来说是一个硬杠杆，中高端的消费市场每年总价格3000万以上的顶级豪宅，市场销售量非常少，最近三年只有100套左右。销售情况最好的是1000成到2000万的产品，是中高端产品线中卖得比较好的。单独看别墅产品，1500万以下的别墅去年销售占到80%销售量。

因此，我们要看到产品、景观、配套、价格这四方面均衡性的项目都能达到，那就一定是热销的项目。如果是某一方面欠缺用价格的杠杆弥补也可以，如果更多的条件无法具备，这个项目未来会面临一个滞销的状况了。

主持人：谢谢郭总的专业分析。我今天来主持这次论坛收获很多。而凯宾斯基嘉宾的加入，使得我们这个论坛变得更有国际化视野。我们共同期待APEC会议只是大美怀柔的开始，它的未来会越来越美好。“国际会都大美怀柔，2014APEC峰会的价值与机遇论坛”到此结束。

怀柔谋定国际会都智慧城市-经信研究：APEC价值与机遇